Nasib Impian Rumah Pertama Milenial di Tengah Pandemi

Helmi Faisal (27) menghela napas panjang. Telepon pintar digenggaman tangannya. Ia baru saja browsing sembari membaca beberapa berita daring. Kekhawatiran menyergapnya. " Karena pandemi, apakah nasibku sebagai 'kontraktor' di Jakarta ini akan berlangsung lebih lama? Apakah mimpi memiliki rumah di Jabodetabek hanya mimpi di siang hari?" keluhnya.

Generasi milenial menjadi pangsa pasar menarik bagi industri perumahan
(Foto: Shutterstock)

Empat tahun lalu, Helmi hijrah ke Jakarta. Sebuah perusahaan di bidang jasa transportasi mengangkatnya sebagai karyawan. Untuk kali kedua, Helmi meninggalkan kota kelahirannya di Kebumen, Jawa Tengah. Kali pertama merantau, dia pergi ke Bandung untuk mengenyam pendidikan tinggi.

Setahun lalu, dia menikah. Membawa pujaan hatinya ke Jakarta, Helmi menempati rumah kontrakkan di Jakarta Selatan. Semenjak menikah, mimpinya adalah memiliki rumah di Jakarta atau kota satelitnya, Bogor-Depok-Tangerang dan Bekasi (Bodetabek). Untuk menggapai mimpinya, Helmi dan istrinya rajin menyisihkan pendapatan bulanan. "Sederhana tak apa, yang penting milik sendiri," angannya. Agar lebih bersemangat, mereka berdua juga beberapa kali mengunjungi pameran perumahan.

Helmi tentu tidak sendiri. Generasi milenial, yang lahir antara tahun 1980-1995, adalah pangsa pasar yang menjanjikan bagi industri properti.  Sebagai negara dengan bonus demografi, Badan Pusat Statistik (BPS) menyebut di 2019, jumlah generasi milenial mencapai 24% dari total penduduk. Karenanya, tidak hanya developer perumahan saja yang tertarik menjadikan mereka sebagai pangsa pasar. Kalangan perbankan juga membidik generasi milenial dalam penyaluran KPR. 

Membeli rumah adalah sebuah keputusan besar bagi generasi milenial seperti Helmi. Harga rumah yang terus naik di Jakarta dan kota satelitnya adalah satu permasalahan. Pemerintah tanggap. Salah satunya melalui  Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan Kementerian Perumahan Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Akan tetapi, pandemi COVID-19 seperti awan mendung bagi Helmi dan generasi milenial pada umumnya. Terselip tanya dalam resah, apakah pandemi memupuskan harapan mereka untuk memiliki rumah pertamanya? Apakah ekonomi yang lesu membuat harapannya pupus?

Relaksasi Aturan FLPP

Di tengah pandemi, Helmi beruntung karena tetap bekerja. Perusahaan tempatnya bekerja menerapkan sistem kerja di rumah (work-from-home/WFH) dan kerja di kantor (work-from-office/WFO). Helmi juga disiplin menjalankan protokol kesehatan seperti anjuran pemerintah. Dia bersyukur dengan kondisinya. Beberapa teman harus kehilangan pekerjaan akibat COVID-19. Beban hidup terasa lebih berat.

Namun, bagaimana dengan mimpinya memiliki rumah?

Helmi mungkin belum membaca keputusan menteri PUPR yang terbaru. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menerbitkan Kepmen PUPR Nomor 242/KPTS/M/2020 tentang Batasan Penghasilan Kelompok Sasaran, Besaran Suku Bunga, Lama Masa Subsidi, dan Jangka Waktu Kredit Pemilikan KPR Bersubsidi. Kepmen tersebut diterbitkan pada 24 Maret 2020 dan mulai berlaku 1 April 2020 lalu.

Aturan tersebut memberi relaksasi batasan maksimal penghasilan penerima KPR subsidi dari Rp4 juta menjadi Rp7 juta untuk rumah tapak. Adapun bagi pengajuan rumah susun KPR subsidi, batas penghasilan naik menjadi Rp8 juta/bulan dari sebelumnya Rp7 juta/bulan. PUPR juga mengatur masa subisidi berjalan untuk penyaluran FLPP selama 20 tahun. Sedangkan Subsidi Selisih Bunga (SSB) berlangsung paling lama 10 tahun.

KPR subsidi adalah salah satu program pemerintah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki rumah. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sudah ada sejak 2010. Generasi milenial, dengan keterbatasan finansialnya, adalah salah satu sasaran penerima FLPP pemerintah.

Aturan baru dari pemerintah adalah angin segar bagi generasi milenial seperti Helmi, yang berencana memiliki rumah pertamanya. Melalui Program Sejuta Rumah, di tahun 2019, Kementerian PUPR telah merealisasikan pembangunan rumah sebanyak 1.257.852. Sebanyak 945.161 unit rumah diantaranya dikhususkan bagi MBR.

Bagi mereka yang telah mendapatkan fasilitas FLPP dan terdampak pandemi COVID-19, PUPR juga tengah mempersiapkan relaksasi khusus. Pusat Pengelola dana Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR mencatat ada setidaknya 273 ribu penerima FLPP di 37 bank penyalur terdampak pandemi. Sebelumnya, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) memberikan relaksasi lembaga keuangan untuk melakukan relaksasi kredit pada debitur yang terdampak pandemi.

Saat Terbaik Membeli Rumah

Bagaimana dengan mereka yang sudah memiliki penghasilan di atas Rp8 juta/bulan? Bukankah mereka tidak lagi berhak mendapatkan fasilitas FLPP dari pemerintah? Apakah pandemi juga memupuskan impian mereka untuk mendapatkan rumah pertama?

 

FLPP membantu generasi milenial mendapatkan rumah idaman pertamanya (dok: shutterstock)

Tentu saja tidak. Saya rasa, sekarang justru sekarang menjadi waktu terbaik membeli rumah pertama. Pandemi membuat lembaga perbankan menurunkan suku bunganya, termasuk suku bunga KPR. Di tahun 2020, Bank Indonesia (BI) telah empat kali menurunkan suku bunga acuan, BI 7-Day (Reverse) Repo Rate. Suku bunga acuan telah turun 100 bps dari 5% menjadi 4% di bulan Juli. Menghadapi resesi ekonomi, BI diprediksi akan mempertahankan suku bunga rendah.

Suku bunga acuan dari bank sentral yang terus turun diikuti dengan tren penurunan suku bunga kredit perbankan. Biasanya, selisih suku bunga acuan BI dan bunga perbankan sekitar 3-5%. Perhitungan suku bunga KPR yang dibebankan pada nasabah berbeda di perbankan konvensional dan perbankan syariah. Namun, secara umum, suku bunga murah akan tetap berlaku di dua jenis perbankan tersebut.

Bagi Helmi yang hendak mengajukan pengajuan akad KPR, penurunan suku bunga acuan BI dan tren suku bunga rendah adalah berkah. Helmi berkesempatan mendapatkan suku bunga yang lebih murah. Tentu saja, setelah perbankan melakukan uji kelayakan pada profil Helmi sebagai calon debitur.

Pandemi memang membuat perbankan lebih selektif dalam memberikan kredit kepada nasabahnya. Ada risiko kenaikan kredit macet (net performing loan atau NPL). Artinya, sebelum perbankan memberikan persetujuan untuk memberikan pembiayaan, Helmi mungkin harus menjalani prosedur yang lebih ketat.

Akan tetapi, langkah selektif perbankan sejalan dengan tren bunga rendah yang harus ditanggung Helmi. Bonus lagi, Helmi akan mendapatkan harga rumah yang relatif lebih murah. Mengapa? Turunnya permintaan rumah akan membuat harga rumah relatif stagnan, bahkan turun. Harga rumah yang cenderung turun, terjadi pada semua jenis rumah, baik baru maupun bekas (second).

Kesempatan yang menarik dan tidak bisa dilewatkan bukan? Mendapatkan rumah dengan harga diskon dan suku bunga yang sedang murah?

Tidak hanya FLPP bagi masyarakat penghasilan rendah (MBR),
Kemen PUPR juga memberikan bantuan PSU kepada pengembang perumahan FLPP
(Foto: Kemen PUPR)

Program PUPR Selama Pandemi

Selama pandemi COVID-19, Kementerian PUPR melakukan berbagai langkah untuk membantu masyarakat yang terdampak pandemi. Selain melakukan relaksasi aturan gaji bulanan bagi MBR, PUPR juga melakukan berbagai langkah.

Dirjen Perumahan PU membuat program padat karya tunai bantuan stimulan perumahan swadaya (BSPS) atau yang sering disebut bedah rumah. Program BSPS tersebut telah menjangkau 4.745 lokasi. Program BSPS dilakukan dalam upaya peningkatan kualitas rumah di 449 kabupaten/kota dan pembangunan rumah baru di 151 kabupaten/kota dengan anggaran di 2020 sebesar Rp4,69 triliun. Hingga 23 Juli 2020, realisasi BSPS sudah 52,5% senilai Rp 2,46 triliun dengan jumlah tenaga kerja yang terserap sebanyak 101.771 orang.

Melalui program bedah rumah tersebut, Kementerian PUPR membantu masyarakat agar memiliki tempat tinggal yang layak. Di samping itu, selama pandemi, program BSPS juga membantu masyarakat seperti toko bangunan, tukang yang bekerja dalam proyek tersebut.

PUPR melalui Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan juga terus menyalurkan bantuan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) seperti pembangunan jalan lingkungan, air bersih dan tempat pembuangan sampah terpadu bagi pengembang perumahan MBR. Sampai 2019, Kemen PUPR telah menyalurkan bantuan PSU untuk 119.695 unit rumah subsidi.